Il cambio di destinazione d’uso è una procedura con cui il proprietario di un immobile modifica le finalità di utilizzo della propria unità. Si pensi, al fine di citare uno dei casi più ricorrenti, al passaggio da ufficio ad abitazione, o viceversa.

L’operazione è disciplinata dal rispetto di una serie di indicazioni normative piuttosto precise: il mancato rispetto del quadro in vigore espone il proprietario a sanzioni amministrative che, evidentemente, sarebbe il caso di scongiurare.

Cerchiamo dunque di riepilogare che cosa sia il cambio di destinazione d’uso e in che modo rispettare le prescrizioni previste.

Come si fa il cambio di destinazione d’uso

In primo luogo è bene rammentare come chi non sia del settore potrebbe trovarsi dinanzi a diverse incertezze nel momento in cui si avvicina all’espletamento di questa procedura. D’altronde, ogni cambio di destinazione d’uso è potenzialmente un’iniziativa diversa dalle altre, così come differenti sono le autorizzazioni che potrebbe essere necessario conseguire.

Giova rammentare, per esempio, che la prima cosa che bisogna sapere nel momento in cui ci si appresta a cambiare la finalità di utilizzo di un immobile è comprendere se e come intervenire a livello urbanistico, domandando i permessi di costruire al Comune di competenza e, dunque, istruendo una pratica urbanistica (a cura di un professionista abilitato).

Solamente dopo la regolarizzazione urbanistica si potrà procedere al cambio di destinazione d’uso al Catasto, dove si effettuerà l’aggiornamento della documentazione fiscale e dove sarà registra la modifica dello stato dell’immobile attraverso una variazione che cambierà anche i relativi valori catastali.

Quando è necessario chiedere l’autorizzazione al Comune

Fermo restando a quanto sopra, non sempre è necessario domandare l’autorizzazione al Comune. Il permesso sarà infatti obbligatorio solo se il cambio di destinazione d’uso viene ritenuto urbanisticamente rilevante, ovvero se si vanno a modificare le finalità di utilizzo iniziali, con il passaggio ad una categoria funzionale differente (si pensi, considerato che lo abbiamo già ricordato, al cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione).

Di contro, nelle ipotesi in cui non si ricorra ad un cambio di categoria (rimanendo per esempio nell’alveo residenziale sia per lo stato di partenza che per quello di “arrivo”), si parla di norma di cambio di destinazione d’uso non rilevante e non occorre pertanto alcuna autorizzazione comunale. Sarà dunque sufficiente effettuare il cambio al Catasto per la mera modifica delle disposizioni dei locali, delle dimensioni, e così via.

Quando si può fare un cambio di destinazione d’uso

Premesso quanto sopra, non sempre è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso. L’operazione è infatti ammessa solamente se il passaggio da una categoria all’altra rispetta determinati requisiti previsti dalle normative.

Tornando all’esempio evidenziato, chi vuole trasformare un magazzino in abitazione dovrà preoccuparsi che l’immobile sia compatibile – evidentemente – con i requisiti richiesti ad un’abitazione, che la modifica sia prevista nel Piano Urbanistico e che entro 15 giorni dalla fine dei lavori si effettui la necessaria Segnalazione certificata di agibilità.