La vendita di beni sottoposti a vincolo culturale rivela la presenza di una disciplina specifica, predisposta al fine di tutelare l’interesse che lo Stato potrebbe manifestare su specifici beni che hanno un valore storico-artistico, architettonico o paesaggistico. Ma come funziona la vendita di un bene sottoposto a vincolo culturale? Come viene esercitato il diritto di prelazione da parte del Ministero?

Il trasferimento di proprietà

Iniziamo subito con il ricordare che gli atti che trasferiscono, anche solo parzialmente, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali, devono essere denunciati al Ministero.

In questo modo il Ministero può valutare se esercitare il diritto di prelazione e, naturalmente, porre le basi per permettere l’irrogazione delle sanzioni di natura penale e amministrativa nel caso in cui vi sia la violazione dell’obbligo. Il vincolo ha una durata di 60 giorni, a decorrere dall’atto di compravendita tra le parti, effettuato dal notaio.

Come si articola la procedura di vendita

Ciò premesso, la procedura di vendita si articola in due fasi distinte. Durante la prima si stipula un contratto condizionato che dovrà poi essere denunciato alla Soprintendenza. È dalla comunicazione che partono i 60 giorni di cui sopra. Si tenga anche conto che gli effetti dell’acquisto dell’immobile retroagiscono alla conclusione del primo atto.

Durante la seconda, invece, il notaio – entro 30 giorni dall’atto – dovrà comunicare al Ministero dei beni culturali che potrà procedere alla prelazione, l’avvenuta stipula della compravendita. È da questo momento che il Ministero può esercitare o meno il diritto di prelazione (nel caso in cui non riscontri in modo esplicito, varrà il meccanismo del silenzio/assenso).

Solamente dopo l’avverata condizione sospensiva dei 60 giorni, la parte promissaria acquirente può entrare in possesso a tutti gli effetti dell’immobile. Il possesso e il materiale godimento durante questa fase di pendenza spettano alla parte venditrice, che dovrà impegnarsi a custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia.

Cosa succede se c’è un mutuo

E se l’acquisto del bene su cui ricade il vincolo di prelazione culturale è supportato da un mutuo? In questo caso l’atto di finanziamento sarà stipulato dal notaio nella stessa sede in cui è stipulato l’atto di compravendita. Tuttavia, la banca non erogherà i soldi fino al superamento dei 60 giorni di tempo che il Ministero ha a disposizione per esercitare il suo diritto.

Cosa succede se il Ministero esercita la prelazione

Nel raro caso in cui il Ministero decida di esercitare il diritto di prelazione, al venditore verrà corrisposto dallo stesso lo stesso importo che avrebbe ricevuto dal promissario acquirente. Il mutuo non verrà evidentemente erogato dalla banca. Rimane inteso che la parcella versata al notaio per le attività precedenti a questo momento sarà comunque trattenuta dal pubblico ufficiale, non potendo essere rimborsata per il mancato compimento dell’operazione originaria di compravendita immobiliare.